Compra e Venda de Imóveis. Oferta e Publicidade

Paulo Henrique Marques de Oliveira

06 Jul 2012 08:37

É visível a expansão do mercado imobiliário em todo País nos últimos anos.

O acesso mais facilitado ao crédito foi, possivelmente, o maior responsável pelo incremento desse mercado.

Todos os dias nos deparamos com anúncios televisivos, jornais e revistas com algum lançamento imobiliário.

O problema é que diante de tanta oferta e crédito disponíveis, poucos se atentam para obrigações impostas por lei ao vendedor (construtor/incorporador) quanto a publicidade e oferta desses empreendimentos imobiliários.

O primeiro aspecto que deve ser notado é que esta relação negocial entre comprador e vendedor é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor. Portanto, há, também na compra e venda de um imóvel, uma típica relação de consumo.

Significa que além da regulamentação imposta pela Lei de Condomínio e Incorporação quanto a publicidade dos empreendimentos, há que se observar também as regras impostas pelo Código de Defesa do Consumidor.

E quais são essas regras?

Há uma série de exigências que são impostas ao incorporador para que possa determinado empreendimento ser colocado à venda.

No caso de imóveis ofertados na planta, dentre as principais obrigações, podemos destacar que o construtor/incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas de seu empreendimento após ter arquivado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente o título de propriedade de terreno (escritura definitiva ou contrato irrevogável e irretratável de compra e venda com cláusula de imissão de posse), as certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, além de protestos e ações cíveis, criminais e de ônus reais relativas ao imóvel (art. 32, Lei 4.591/64).

O comprador deve, portanto, antes de fechar o negócio, se certificar que toda essa documentação efetivamente foi providenciada.

Ainda com relação aos registros exigidos junto ao Cartório de Registro de Imóveis, toda e qualquer publicidade deverá trazer o número do respectivo registro, possibilitando ao comprador, assim como aos órgãos de fiscalização, obter informações precisas sobre a regularidade do empreendimento.

Também deverá ser registrado o projeto de construção detalhado, constando a área edificada, o tipo de unidade, as partes comuns e área construída, entre outras exigências de caráter burocrático.

Especificamente quanto a oferta e publicidade, como dissemos, aplicam-se também as regras estabelecidas pelo CDC, que determina seja a oferta suficientemente precisa, devendo assegurar ao comprador informações claras inclusive sobre a qualidade e preço.

Por isso é muito importante que o consumidor verifique o preço do imóvel ofertado, índice de reajuste em caso de pagamento parcelado, além do material utilizado na obra, tipos de acabamentos, metragem, etc. Essas informações deverão constar expressamente do memorial descritivo da obra que, aliás, deverá fazer parte do contrato de compra e venda, assim como, claro, o prazo de entrega da obra acabada.

Destacamos a importância, ainda quanto a oferta do imóvel, de se guardar todo e qualquer material publicitário relativo ao imóvel que se está adquirindo. Eles, indiretamente, constituem parte do contrato.

Quanto ao prazo de entrega da obra, quando não cumprido pelo construtor, terá o comprador direito a ser ressarcido pelos danos materiais (despesas com aluguel, mudança, depósito de móveis, etc.) e morais eventualmente suportados.

Aliás, podemos dizer, sem receio de errar, que a condição contratual mais infringida hoje pelas construtoras é aquela relativa ao prazo de entrega final do imóvel, seguida pela substituição de materiais por outros de qualidade inferior ao ofertado.

Por tudo isso, importante que se analise de forma cautelosa o contrato de aquisição, exigindo cláusulas transparentes e de fácil interpretação para que não haja surpresa futura.