Contratos de Gaveta e o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Valdir Domeneghetti

13 Out 2013 12:56

Caras/os Leitoras/es, 

Com o aumento do valor do imóvel a ser adquirido e do teto do financiamento, conforme as novas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a procura por imóveis cresceu nos últimos anos e pode continuar aquecida. 

Uma figura bastante utilizada nesse mercado é a “transferência informal” de propriedade de imóveis financiados, sem efetivação junto ao Agente Financeiro, ou seja, os famosos “contratos de gaveta”.

Este recurso ocorre quando o vendedor A vende para B e fazem um contrato particular, porém não ocorre a formalização da transferência junto ao Banco/Agente Financeiro e nem o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e há uma máxima nesse segmento: “Só é dono quem registra”.

O informativo da Campez Contabilidade de jul/ago/set-2013 disponível em (https://campezcontabilidade.com.br/informativos/jul_ago_set13.pdf), traz um alerta do presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências – Marco Aurélio Luz: “ No primeiro momento parece vantajoso, mas a prática esconde uma situação irregular perante a lei. Portanto, é considerado um negócio de risco elevado”.

Segundo Marco Aurélio Luz os perigos desse negócio são: 

• “a morte do dono legal da propriedade. Neste caso, o seguro por Morte e Invalidez  permanente (MIP) quita o bem em nome do herdeiro legal, e o novo proprietário pode ter problemas com a família do falecido, levando o caso a um longo embate jurídico. Primeiro, porque o início do processo de inventário, que assegura o direito dos descendentes, pode levar anos. Depois, porque há o risco dos herdeiros pedirem a anulação do acordo, já que, devido o falecimento do titular do bem, a procuração pública realizada entre o vendedor e comprador perde o valor;”
• “antigo dono do imóvel vender novamente a propriedade ou o “gaveteiro” repassar o contrato a terceiros. Como não há registro formal do acordo no cartório, pode haver má fé entre as partes. O adquirente ainda fica condicionado ao aumento das prestações, que são corrigidas anualmente, com base na equivalência salarial da categoria profissional do proprietário original;”
• “o comprador perder a casa, se o último morador estiver com problemas na Justiça, o que acarretar a penhora do bem;”
• “o novo adquirente ficar impedido de usar o seu FGTS, seja para quitar ou amortizar o valor do imóvel ou até mesmo para liquidar as prestações; e,”
• “depois da quitação da dívida, o comprador não localizar o vendedor para a assinatura de transferência legal do contrato.”

Em que pese o mercado estar aquecido, muitos desistem de comprar, devido as dificuldades para repassar ou adquirir um bem imóvel por meio do repasse. Tal transação não é ilegal, porém você deve cumprir todas as etapas previstas em lei para que o negócio seja concretizado.

Uma dica importante:

• não adquira imóvel com contrato de gaveta, pode até ser mais fácil e rápido, porém possui mais riscos e, em muitos casos, o ato de comprar um imóvel só ocorre uma única vez na vida, portanto não vale a pena correr esse risco de frustrar a tão sonhada “Casa Própria”.

Segundo a Proteste (entidade de defesa dos direitos dos consumidores) traz outras dicas, disponível em: https://www.proteste.org.br/dinheiro/emprestimo-consorcio-e-financiamento/noticia/repasse-o-financiamento-sem-transtorno:

• Pesquise a situação do financiamento. Se você vai comprar um imóvel que foi financiado, verifique se ele não está hipotecado em um banco. Se for pagar à vista, bastará quitar o financiamento do vendedor e descontar o valor que já foi pago. Nesse caso, faça constar no contrato que parte do preço será paga diretamente ao banco na forma de quitação de financiamento, e a outra parte será paga ao antigo possuidor do imóvel.

• A situação muda de figura se você também financiar o imóvel. Nesse caso, cheque a situação do contrato e se não vale a pena fazer a portabilidade da dívida para um banco com taxas mais atraentes.

No post da próxima semana apresento novo assunto.