Passar imóvel pelo “Valor Venal” ou “Real” na Escritura Pública de Compra e Venda?

Valdir Domeneghetti

15 Ago 2021 16:12

Caras/os Leitoras/es

Quem já adquiriu um imóvel, pode ter sido questionado com esta pergunta do título e, invariavelmente, há um certo “consenso” que a resposta correta seria “passar a escritura pelo valor venal”, que geralmente está abaixo do valor de mercado do imóvel, fazendo com isso que o valor gasto com despesas neste ato formal, seja menor caso o imóvel tenha sido vendido por valor acima, ou seja, vocês adquiriram o imóvel por R$ 100.000,00 e passaram a escritura por R$ 50.000,00 (valor venal hipotético), como consequência, vocês pagaram o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e outras despesas menor no momento de registrar a propriedade.

Vocês já fizeram isso em algum momento das suas vidas?

Se sim, é importante analisar o que saiu publicado no site da Jusbrasil (www.jusbrasil.com.br), em 16 de Julho de 2021, disponível em: https://leticineves.jusbrasil.com.br/artigos/1232619913/valor-venal-ou-real-naescritura-publica-de-compra-e-venda, onde são apresentados  8 motivos indicando que tal atitude (passar escritura por valor abaixo do valor real da transação imobiliária), expõe os envolvidos no negócio em risco:

“ 1) O negócio é nulo, ou seja, não tem validade! (Artigo 167, § 1º, II do Código Civil);

2) É crime de sonegação fiscal e de falsidade ideológica (todos os envolvidos podem responder);

3) Caso o comprador entre com uma ação judicial contra o vendedor, questionando o negócio realizado, o valor de base para fixação da indenização, pelo juiz, será o valor menor, declarado na escritura;

4) Caso o comprador devolva o imóvel por vícios ou defeitos ocultos, receberá de volta somente a quantia declarada na escritura;

5) O pagamento de Imposto de Renda de, pelo menos, 15% sobre o valor de diferença entre o valor declarado e o valor de venda (lucro imobiliário obtido).

Exemplo prático: João vende à Maria um imóvel por R$ 200.000,00, mas declara-se, na Escritura Pública, o valor de R$ 100.000,00. Anos depois, quando Maria resolve vender o bem, agora pelo valor real (ex.: financiamento), cujo preço é de R$ 250.000,00, terá de pagar Imposto de Renda (15%) + juros + multa + correção monetária, sobre toda a diferença entre o preço declarado (R$ 100.000,00) e o preço de venda (R$ 250.000,00). Ou seja: compensa muito mais pagar o ITBI sobre o valor real pago pelo imóvel, do que 15% de IR sobre o lucro imobiliário;

6) Se o imóvel estiver locado, o locatário tem o direito de preferência, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel há, pelo menos, 30 dias (deve-se oferecer o imóvel primeiro ao locatário, pelo mesmo valor que será vendido à terceiros, que terá 30 dias para responder). Caso assim não seja feito, o locatário poderá exigir judicialmente pagar o valor declarado na escritura (anulando-se, assim, o negócio efetivado com terceiro);

7) Os Cartórios de Imóveis, Notas, Títulos e Documentos são obrigados a emitir DOI – Declaração de Operações Imobiliárias à Receita Federal, ou seja, eles informam os valores das transações declaradas em seus documentos, oportunizando a queda em malha fina, em caso de divergência;

8) Incidência de juros, multa e correção monetária sobre a diferença não paga do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e as custas cartorárias, que são fixadas de acordo com o valor declarado na escritura. ”

Caso no futuro vocês se deparem com esta situação e os vendedores insistirem em passar por valor abaixo da transação (o valor venal), importante recorrer a um advogado de confiança e/ou avaliar se realmente compensa comprar este imóvel, correndo riscos consideráveis sob várias perspectivas, como foi demonstrado na publicação do site da Jusbrasil.

No próximo post, apresento novo assunto.