Cidade formal
Lei que promete regularizar imóveis em Ribeirão Preto reacende debate sobre infraestrutura, planejamento urbano e o risco de oficializar desigualdades históricas
A casa existe há quase três décadas, mas o endereço nunca constou no mapa. “Coloca Via Antônio Perna. É a terceira casa em uma rua que corta essa via, mas que não tem nome”. Assim, a dona de casa Juliana Felisberto de Oliveira Silva deu as instruções para a reportagem encontrá-la na comunidade de casas cercadas de condomínios fechados em Bonfim Paulista. Sem escritura, a casa construída há 29 anos por Juliana e pelo marido, o aposentado Sérgio Donizeti Julio da Silva, não pode ser financiada, vendida com segurança ou sequer plenamente reconhecida pelo poder público. Como tantas outras áreas espalhadas pelas cidades brasileiras, é um espaço vivido, mas juridicamente incompleto.
A falta de regularização também desonera o poder público de fornecer infraestrutura completa e saneamento básico. “É o que a gente sempre quis. Ter a regularização, ter o documento, poder cobrar os serviços básicos e negociar o imóvel”, explica Sérgio.
A expectativa do casal ganhou novo fôlego com a aprovação e sanção recente da Lei Complementar nº 3.299/2026, que estabelece normas para a regularização fundiária urbana e rural em Ribeirão Preto. A proposta mira um problema estrutural e antigo da cidade: a existência de bairros inteiros que cresceram fora da legalidade, mas dentro da realidade cotidiana de milhares de famílias.
No Brasil, o problema é estrutural. Estimativas do Ministério das Cidades indicam que metade dos imóveis urbanos do país tem algum grau de irregularidade fundiária, um universo que envolve dezenas de milhões de moradias. Em muitos casos, não se trata de ocupações recentes, mas bairros estabelecidos com água encanada, energia elétrica, iluminação pública e coleta de lixo, como no caso da comunidade de Bonfim.
Segundo o autor da nova legislação, vereador Franco Ferro (PP), “o objetivo é buscar justamente encurtar esse caminho entre o que já existe e o que ainda não foi reconhecido”. Ao permitir a formalização de núcleos urbanos e rurais informais, a lei transforma a posse, muitas vezes precária, em propriedade registrada, com matrícula em cartório e valor jurídico pleno.
Ferro sustenta que a medida representa mais do que a regularização de imóveis. “Famílias passam a ter segurança jurídica, valorização do imóvel e acesso a direitos. Isso também movimenta a economia local e fortalece o planejamento urbano”, afirma.
A lógica por trás da proposta é conhecida por urbanistas e economistas. Ao entrar no sistema formal, o imóvel ganha valor, pode ser financiado, vendido ou usado como garantia. Ao mesmo tempo, bairros antes invisíveis passam a integrar o planejamento público, abrindo espaço para investimentos em infraestrutura e serviços.
No distrito de Bonfim, a história de Adriano Aparecido Spessoto ajuda a dar dimensão concreta a esse processo. A família dele está na região desde 1965. Foram mais de 20 anos de mobilização comunitária, reuniões e tentativas até que a regularização se tornasse possível. “É dignidade, justiça e reconhecimento. Nossa história é legítima”, afirma. Para ele, a escritura não é um ponto de virada. “Ela abre portas para crédito, valorização e infraestrutura, mas, acima de tudo, dá segurança”, acrescenta.
ALÉM DO PAPEL
A nova lei complementar municipal permite que o título de propriedade seja emitido antes da conclusão das obras de infraestrutura urbana, desde que exista um planejamento aprovado e um cronograma de execução. Na prática, isso significa que a formalização pode acontecer mesmo em áreas que ainda convivem com problemas estruturais.
Para o engenheiro urbanista Anderson Manzoli, a regularização fundiária é um processo técnico complexo, que vai muito além da entrega de documentos. “Você começa com um diagnóstico da área, identifica os moradores, analisa a situação jurídica, faz um projeto urbanístico, ajusta ao plano diretor e só então parte para a titulação”, explica.
Esse processo, segundo ele, tem o objetivo de integrar o bairro à cidade formal, com todas as condições necessárias para garantir qualidade de vida. E isso passa, inevitavelmente, pela infraestrutura. “Os elementos mínimos são água potável, coleta e tratamento de esgoto, drenagem, energia elétrica, iluminação pública e acesso viário. Sem isso, não existe urbanização de fato”, afirma. A ausência desses serviços, acrescenta, tem consequências diretas. “Está ligada ao aumento de doenças, contaminação da água, enchentes e problemas ambientais. É uma questão de saúde pública”, continua.
Na prática, muitas das áreas que devem ser regularizadas já enfrentam esse tipo de limitação. No bairro onde vivem Sérgio e Juliana, por exemplo, parte da infraestrutura foi construída pelos próprios moradores, de forma improvisada. “O esgoto a gente teve que fazer por conta própria. Tem gente que não conseguiu”, conta ela.
Esse tipo de solução, comum em áreas informais, deveria vir antes ou depois da regularização? A vereadora Duda Hidalgo (PT) votou contra a proposta e afirma que a regularização, embora necessária, não pode ser tratada de forma isolada. “Faltou investimento público real. No orçamento, não há previsão de recursos para infraestrutura nessas áreas”, diz.
Para ela, a possibilidade de entregar títulos antes das obras representa um risco concreto. “Você pode acabar formalizando a precariedade. Promessa não substitui água limpa na torneira.” A vereadora também critica a flexibilização de parâmetros urbanísticos prevista na lei e o caráter consultivo das análises técnicas. “São decisões que impactam diretamente a vida das pessoas. O ideal seria garantir que a infraestrutura básica estivesse assegurada antes da regularização.”
Outro ponto de preocupação é a possibilidade de que parte das obras seja executada pelos próprios moradores. “Uma família em situação de vulnerabilidade não tem condições de arcar com esgoto e pavimentação. Isso precisa ser responsabilidade do poder público”, afirma.
Procurada, a Prefeitura de Ribeirão Preto afirma que a regularização fundiária é uma ferramenta essencial de inclusão urbana e que será conduzida de forma integrada ao planejamento da cidade. O secretário de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, Cláudio Almeida, diz que a lei não dispensa a infraestrutura, mas cria condições para viabilizá-la. “A formalização permite que o poder público atue com mais eficiência. Quando o bairro passa a existir oficialmente, é possível planejar, investir e integrar essas áreas à malha urbana”, afirma. Segundo ele, cada núcleo passará por análise técnica e terá um cronograma de adequação. “A regularização não é o fim do processo. Ela é o começo de uma etapa de estruturação”, garante.
EXEMPLOS PODEM AJUDAR
O debate não é novo ou exclusivo de Ribeirão Preto. Em cidades como Piracicaba, referência em regularização fundiária, o processo avançou com a entrega de milhares de títulos de propriedade em 2017, mas acompanhada de projetos urbanísticos e obras de infraestrutura. A experiência mostra que a formalização tende a funcionar melhor quando caminha junto com investimento público. Em outras cidades brasileiras, porém, a regularização avançou mais rápido que a infraestrutura. Em áreas da periferia de São Paulo, como Cidade de Tiradentes, na zona leste, por exemplo, processos de regularização fundiária formalizaram imóveis, mas a região convive com problemas de saneamento, drenagem e mobilidade.
Para Manzoli, a regularização tende a desencadear um ciclo positivo desde que bem conduzida. “Quando o imóvel entra no mercado formal, ele passa a ter valor econômico. Isso atrai investimentos, melhora o entorno, estimula o comércio, mas isso precisa vir junto com políticas públicas”, afirma.
Sem esse acompanhamento, os problemas podem se perpetuar. Ruas estreitas, dificuldade de acesso para serviços de emergência, ausência de equipamentos públicos e riscos ambientais são algumas das consequências de uma urbanização desordenada. “A cidade precisa ser pensada. A expansão urbana não pode acontecer sem planejamento, senão você cria problemas que depois são muito difíceis de resolver”, afirma o engenheiro.
Enquanto o debate técnico e político avança, moradores como Sérgio, Juliana e Adriano seguem com uma expectativa renovada. “Ter a escritura já é muito importante, mas a gente espera que venha junto com as melhorias”, diz Juliana.
Adriano vai além e diz que a regularização representa o início de um novo ciclo. “É a raiz. Agora a gente precisa garantir que venham os frutos.”
