História engessada
Os desafios de se empreender e conservar a história do Centro de Ribeirão Preto passam por falta de pessoal, estrutura e, muitas vezes, entendimento
A tecnicidade do tema, a burocracia e a morosidade na avaliação de projetos de tombamentos e intervenções em imóveis históricos tornam o investimento no Centro de Ribeirão Preto um assunto tabu entre empresários. Parte dessa morosidade ocorre dentro do próprio órgão responsável por tal avaliação, o Conselho de Preservação do Patrimônio Cultural (Conppac).
O conselho é composto por 21 cadeiras – veja quadro a seguir –, mas atualmente seis estão vazias. O arquiteto e urbanista José Antonio Lanchoti, diretor da Secretaria Municipal de Planejamento de Ribeirão Preto, explica que a ausência de conselheiros se deve ao caráter voluntário da função, que exige tempo, dedicação e conhecimento específico, atributos que nem todos se dispõem a oferecer. Segundo ele, essas lacunas impactam diretamente o ritmo de análise e aprovação dos projetos, prolongando prazos e aumentando a insegurança de quem deseja empreender em imóveis protegidos.
O próprio presidente do Conppac, advogado Lucas Gabriel Pereira, acrescenta outro fator para o desinteresse: a falta de estrutura oferecida pelo poder público ao conselho. Hoje, o órgão funciona dentro do Museu da Imagem e do Som (MIS), no Centro, ele próprio instalado em um imóvel tombado. O endereço, embora simbolicamente coerente, traduz a realidade que o conselho enfrenta, de escassez de recursos, descuido e improviso. Nesta semana, um banheiro de uso dos funcionários estava tomado por cupins. No espaço apertado, uma porta retirada de outro lugar ocupava metade do cômodo, bloqueando a passagem. “Essa é a paisagem interna de um prédio que deveria ser referência para a preservação”, comenta Lucas.
O núcleo do Conppac foi transferido para o MIS depois que o Palácio Rio Branco – prédio tombado onde funcionava a Prefeitura e que passa por reformas desde o ano passado – foi alvo de denúncias sobre inundação do porão tombado por água das chuvas. Segundo a Prefeitura, a situação foi pontual e a restauração do prédio segue normalmente.
Segundo Lucas, sem suportes técnico, administrativo e financeiro adequados, a atuação do Conppac depende quase exclusivamente do empenho pessoal de cada conselheiro, o que “torna o processo mais vulnerável a atrasos e desgastes e enfraquece a capacidade de resposta às demandas”.
À ESPERA
Enquanto o conselho opera entre limitações, projetos de impacto aguardam luz verde. Um dos mais recentes é o de um prédio comercial previsto para ocupar o antigo endereço do Banco Itaú, nas esquinas da Barão do Amazonas com a Duque de Caxias, bem ao lado do MIS. A localização é estratégica, no coração do quadrilátero central. A construtora responsável pelo projeto, no entanto, preferiu não comentar os desafios ou dificuldades para tirar o plano do papel. A opção pelo silêncio é sintomática e revela o receio de empresários em se exporem em um terreno onde as regras são complexas, a tramitação lenta e o diálogo com os órgãos de preservação dificultoso.
“Não tenho dúvida de que esse empreendimento vai mudar aquela área, assim como outra loja que vai ocupar outro prédio tombado que abrigava outro banco naquela área”, explica o corretor responsável por algumas dessas negociações e que preferiu não se identificar.
Lucas explica que, muitas vezes, quando a orientação e o diálogo são transparentes, há até economia para quem empreende em imóveis tombados. “O que as pessoas nem sempre entendem é que o patrimônio histórico bem conservado pode ser muito mais bonito e valioso do que um prédio novo, iniciado do zero. Mas é preciso também ter orientação técnica e profissional”, diz.
CAMINHOS POSSÍVEIS
A legislação que regula essas áreas, criada a partir do Plano Diretor de 1995, estabelece regras claras para garantir a conservação do patrimônio, mas também admite a possibilidade do chamado retrofit, ou seja, a adaptação dos prédios antigos para usos contemporâneos, como restaurantes, lojas e espaços culturais. “Pode tudo, desde que respeite os limites do tombamento e preserve a área de ambiência,” acrescenta Lanchoti.
O caso do Palacete 1922, antiga residência convertida em restaurante na esquina das ruas Álvares Cabral e Florência de Abreu pelo empresário Carlos Eduardo Lopes, é apontado como exemplo de adaptação bem-sucedida. Tombado, o imóvel exigia uma destinação que garantisse a preservação sem depender de recursos públicos. “O desafio maior foi encontrar uma atividade econômica que desse conta de manter o patrimônio histórico, sem a utilização de recursos governamentais, com o mínimo de intervenção na sua arquitetura”, afirma Carlos.
Quem investe em um imóvel tombado tem obrigações, mas também há benefícios. “Oferecemos isenção de impostos, como o IPTU, e a redução de taxas nas obras, entre outros benefícios,” explica o secretário Lanchoti. “Mas o empreendedor precisa estar ciente de que manter um imóvel tombado não é apenas uma questão burocrática, é um compromisso com a cidade e a sua história”, acrescenta.
A restauração do Palacete 1922, lembra Carlos, seguiu padrões internacionais, com consultoria de um professor da Unicamp e apoio de entidades, como o Instituto Paulista de Cidades Criativas e Identidades Culturais e o Centro Universitário Moura Lacerda. “As normas vigentes não prejudicaram a realização do projeto”, diz. O empreendimento, no entanto, também expõe a fragilidade dos incentivos. Hoje, a isenção do IPTU é concedida a imóveis tombados que se mantenham em boas condições, mas Carlos defende que o benefício deveria se estender ao ISS (Imposto Sobre Serviços) da atividade comercial exercida no prédio. “O valor atual não é suficiente para a manutenção. O ISS ajudaria a equilibrar as contas e manter o imóvel como referência cultural.”
Inaugurada em um casarão da década de 1920, cuja construção começou no início do século e foi concluída em 1932, a Biblioteca Sinhá Junqueira é outro exemplo de preservação conduzida exclusivamente pela iniciativa privada. “Foram investidos R$ 11 milhões para a restauração e a criação da parte moderna, sem nenhum aporte do governo estadual ou municipal”, explica seu diretor, Ciro Monteiro. Segundo ele, um dos maiores desafios da restauração foi a aprovação do projeto pelo Conppac. “A biblioteca estava desde 2015 com o projeto aprovado, a reestruturação, tudo, mas o Conppac só aprovou em 2018. Em termos de burocracia, esse foi o maior desgaste que a gente teve para a revitalização”, continua.
Atualmente, além de seu acervo, a biblioteca mantém viva a memória de uma família tradicional de cafeicultores e empresários do setor sucroalcooleiro. “Hoje, recebemos 740 pessoas por dia e emprestamos um livro a cada seis minutos”, detalha Ciro. Ele acrescenta que parte desse movimento vem de visitantes interessados no patrimônio histórico. “Para quem quer investir, a potencialidade de um prédio histórico é enorme, tanto comercial quanto cultural.”
SEM SOLUÇÕES PADRONIZADAS
Para Lanchoti, casos como o do Palacete 1922 mostram que a coexistência entre preservação e viabilidade econômica é possível, mas depende de planejamento e clareza sobre as regras. Ele reconhece que “cada tombamento é único e não existe uma solução padronizada”. Cita ainda que o processo de análise de um projeto passa por etapas técnicas e pela avaliação do conselho, que se reúne a cada 15 dias. Na prática, o prazo legal pode se estender, especialmente quando faltam conselheiros ou quando há necessidade de ajustes no projeto, para atender a exigências.
Lucas vê a situação no Centro de Ribeirão Preto como parte de um cenário mais amplo. Em sua interpretação, a paisagem urbana da região central carrega a herança lusitana do traçado voltado ao comércio, moldada pelas praças e igrejas como eixos estruturantes. A convivência entre construções históricas e novas linguagens arquitetônicas, argumenta, só será harmoniosa se houver políticas de preservação que considerem as necessidades atuais sem apagar a memória construída. Ele cita a Resolução 03/2022, promulgada pelo Conppac para orientar essas transições, como “um pequeno começo”.
“Estamos trabalhando para desburocratizar, adotando tecnologias e protocolos mais claros, mas sem abrir mão da preservação. O equilíbrio é delicado”, diz Lanchoti.
A combinação de ausência, estrutura precária e falta de incentivos robustos tornam o investimento no Centro Histórico um ato de resistência e de risco calculado, ao mesmo tempo. O percurso até ver um projeto funcionar pode ser complexo.
OS PASSOS PARA SE INVESTIR NO CENTRO
1 - Identificação do imóvel e seu status de tombamento
O interessado deve consultar o mapeamento atualizado disponível na Secretaria de Planejamento, que indica quais imóveis e áreas são tombados individualmente ou em ambiente protegido. Cada tombamento é único e possui regras específicas.
2 - Consulta prévia ao Departamento de Patrimônio
Antes de elaborar qualquer projeto, o empreendedor deve se dirigir ao Departamento de Patrimônio da Prefeitura para orientação técnica sobre os limites de intervenção permitidos e documentação necessária.
3 - Elaboração do projeto arquitetônico
O projeto deve respeitar as normas de tombamento e, sempre que possível, seguir parâmetros de retrofit, para adequar o imóvel a usos contemporâneos preservando elementos originais.
4 - Análise da Comissão Técnica
O projeto é submetido a uma comissão especializada, que emite parecer sobre a viabilidade da intervenção. Esse processo pode levar até um ano, dependendo da complexidade do caso.
5 - Avaliação e aprovação pelo Conppac
O conselho recomenda a aprovação ou ajustes no projeto, considerando os aspectos técnicos e culturais. A recomendação é encaminhada para o prefeito, que formaliza o tombamento, se for o caso.
6 - Licenciamento e obtenção das autorizações
Com o projeto aprovado, o empreendedor pode solicitar as licenças de obra junto à Prefeitura. A isenção de impostos como IPTU pode ser concedida, desde que o imóvel seja mantido em boas condições.
7 - Execução da obra e fiscalização
A restauração ou reforma deve ser executada conforme o projeto aprovado, com fiscalização periódica do Departamento de Patrimônio.
8 - Funcionamento do empreendimento
Após conclusão da obra e obtenção das licenças finais, o negócio pode ser instalado, respeitando as normas e preservando o valor histórico do imóvel.
O CONSELHO
Composição: O Conppac é tripartite, formado por 21 cadeiras, distribuídas assim:
1/3: representantes do Poder Público Municipal (7 cadeiras)
Indicação da Prefeitura, geralmente ligadas às áreas de Planejamento, Cultura, Obras e Patrimônio;
1/3: representantes da sociedade civil (7 cadeiras)
Representantes de entidades culturais, associações de moradores e organizações sem fins lucrativos ligadas à preservação e cultura. Atualmente, uma cadeira está vazia.
1/3: representantes da Área Técnica/Especialistas (7 cadeiras)
Arquitetos, urbanistas, historiadores, arqueólogos e outros profissionais com atuação comprovada em preservação patrimonial. Atualmente cinco cadeiras estão vazias.
Mandato: duração de 2 anos, com possibilidade de reeleição.
Forma de escolha: representantes do poder público são indicados diretamente pelo Executivo.
Os representantes da sociedade civil e da área técnica são escolhidos por eleição convocada pelo próprio Conselho e pela Secretaria responsável, com edital público para inscrição de candidatos e votação por seus pares (associações ou entidades representativas).
Posse: Os conselheiros são empossados oficialmente pela Prefeitura.
FUNCIONAMENTO
Recebimento das demandas: qualquer pessoa ou instituição pode solicitar estudo de tombamento ou intervenção em bem tombado.
Análise técnica: o Departamento de Patrimônio faz vistoria e elabora parecer.
Discussão no Conppac: os conselheiros analisam os aspectos históricos, arquitetônicos e culturais e debatem a proposta em reunião ordinária (geralmente quinzenal).
Votação: É necessário quórum mínimo para validação. As deliberações são registradas em ata.
Encaminhamento ao Prefeito: No caso de tombamentos, o parecer do Conppac é enviado ao Executivo, que formaliza o ato por decreto e registra no Livro de Tombo do município.
