Análise do mercado
Com forte tradição no setor imobiliário, Ribeirão Preto está entre as cidades com o menor valor do metro quadrado
*Matéria publicada na edição 1100 da revista Revide.
Um levantamento divulgado recentemente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), no Índice FipeZap, tem movimentado o mercado imobiliário local. Isso porque Ribeirão Preto apareceu em quinto lugar na lista de cidades (de médio e grande porte) com o valor do metro quadrado mais barato do país, com uma média de R$ 4.147,00. Os dados são referentes a apartamentos prontos, salas e conjuntos comerciais de até 200m², mas evidenciam um momento peculiar no setor como um todo. Para entender essa dinâmica é preciso, primeiro, saber como esse cálculo é feito e quais elementos são levados em consideração.
“Os principais componentes de custo de um empreendimento são o valor do terreno onde ele será erguido, seu custo de construção e custos indiretos ligados à sua aprovação/regularização. É sobre a somatória desses três itens que o produtor coloca sua margem de lucro, que dividida pela quantidade total de metros quadrados de área privativa construídos, e chega-se ao valor final de venda R$/m². Portanto, quanto mais nobre a localização de um empreendimento, maior será o valor do respectivo terreno e, consequentemente, maior será o seu preço de venda”, explica o sócio-diretor da Habiarte, João Marcelo de Andrade Barros.
Tendo em vista que os preços dos terrenos nas cidades em questão são similares e o custo de produção não difere muito de uma empresa para outra, João Marcelo diz que é natural concluir que os valores devem se equiparar ao longo do tempo. “Além disso, há a questão do aumento expressivo do valor de custo de construção, causado, principalmente, pelos efeitos da pandemia na cadeia de fornecimento do setor. Isso vai fazer com que os novos empreendimentos somente sejam lançados e ofertados a preços baseados no custo de construção atual. Do contrário, não faria sentido as empresas lançarem com preços abaixo do custo. Por esse motivo, é razoável considerar que possa haver uma redução importante na oferta de novos empreendimentos e, com consequente escassez de produtos imobiliários, os preços devem subir”, comenta o especialista.
Um bom momento para investir
O diretor presidente da Perplan, Ricardo Telles, também faz uma análise sobre essa tendência. “O preço do imóvel em Ribeirão Preto é um dos mais baixos do país atualmente e isso fica mais sensível quando se compara o preço com a capacidade de renda do ribeirãopretano. Portanto, esta é uma ótima oportunidade para se fazer negócio, para se ter uma segunda ou terceira renda, para alugar ou mesmo para moradia. Existe, hoje, uma oferta de imóveis de qualidade e de quantidade em bairros nobres, imóveis de alto padrão, projetados por arquitetos renomados nacional e internacionalmente. Aliás, é isso que permite que o preço esteja tão convidativo”, destaca.
Quanto à evolução desse cenário, Telles é otimista. “As perspectivas de aumento dos insumos em 2022 não são tão grandes, são até pequenas. Isso nos leva a crer que os preços subirão um pouco mais, mas não muito. Ou seja, para aquele que já comprou, será suportável pagar os reajustes. Para aquele que não comprou ainda, é uma oportunidade, porque os preços futuros devem ser maiores que os atuais”, conclui.
Breno Mendes Vilela, Diretor Comercial e de Crédito da MRV em Ribeirão Preto, confirma que o aumento intenso dos custos da construção durante a pandemia, de quase 20%, de acordo com o Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC), afetou os preços dos imóveis, mas isso não foi motivo para gerar cortes nos investimentos de empreendimentos e lançamentos de novas unidades. “Pelo contrário, não só a MRV, mas todo o grupo MRV&CO está ampliando seu portfólio de marcas e produtos para atender públicos variados que estejam em momentos diferentes em relação à aquisição ou locação de um imóvel. Para 2022, estamos preparando lançamentos de novas linhas de produtos e expansão da atuação das demais empresas do grupo em nossa regional”, afirma Vilela.
Ele ainda ressalta que a inflação alta, somada ao custo do crédito e ao custo imobiliário, pode impactar no poder de compra da população. No entanto, a MRV mantém cautela na hora de reajustar o preço dos imóveis. “A recomposição vai acontecer, mas de forma gradual, para não afastar o consumidor. Os preços ainda são muito atrativos em 2022 e Ribeirão Preto é uma cidade com uma alta oferta e demanda de imóveis de qualidade e para os diferentes públicos”, conclui.
Sobre o Índice FipeZap
O Índice FipeZAP+ é o primeiro índice de preço com abrangência nacional que acompanha os preços de imóveis residenciais e comerciais. O índice é calculado pela Fipe com base em informações anúncios de imóveis (apartamentos prontos, salas e conjuntos comerciais de até 200 m²) para venda e locação veiculados nos portais ZAP+.
Fotos: Revide
