Reforma tributária muda preços, custos e estratégias no setor imobiliário
Advogado Rodrigo Forcenette analisa como a reforma tributária deve impactar o mercado imobiliário a partir de 2026
A reforma tributária começa a redesenhar a base do ambiente tributário do setor imobiliário, afetando desde o custo da construção até o preço final da moradia e a forma como investidores estruturam seus empreendimentos. Com novos mecanismos de crédito, um redutor social voltado a imóveis populares, simplificação de regras e uma possível elevação da carga sobre aluguéis de maior porte, incorporadoras, construtoras e proprietários vivem um momento de reavaliação estratégica. Para explicar o que muda e como o mercado pode se preparar, a Revide ouviu Rodrigo Forcenette, advogado tributarista e diretor executivo do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, que esclarece os impactos e os desafios do novo modelo.
A reforma tributária traz o chamado “redutor social” para imóveis de menor valor. Na prática, como esse mecanismo deve funcionar e qual impacto ele pode gerar para compradores e incorporadoras?
A reforma criou dois mecanismos distintos: o redutor social, ligado à habitação de interesse social, e o redutor de ajuste, que funciona como uma equalização das bases. No caso do redutor social, a lógica é simples: permitir que o contribuinte deduza valores fixos da base de cálculo do IBS e da CBS, o que reduz diretamente o montante de imposto devido em imóveis populares. Esse abatimento é de R$ 100 mil para unidades residenciais novas e de R$ 30 mil para lotes residenciais, limitado à própria base e aplicável apenas uma vez por bem. Além disso, os valores serão corrigidos pelo IPCA, o que evita defasagem ao longo do tempo. Já nos aluguéis residenciais de menor valor, há um redutor mensal de R$ 600 por imóvel, que funciona como um alívio importante para quem está na faixa de locações populares. Na prática, compradores devem perceber uma redução relativa no preço final dos imóveis, enquanto as incorporadoras ganham um incentivo adicional para focar em produtos voltados à base da pirâmide. É um instrumento que conversa diretamente com políticas públicas como o Minha Casa Minha Vida. Ainda assim, o setor aguarda regulamentação para saber como esses benefícios serão aplicados na rotina das operações.
Um dos pontos mais comentados pelo setor é a recuperação de créditos na cadeia da construção. O que muda com o novo modelo?
Hoje, boa parte dos tributos pagos ao longo da obra não gera crédito pleno. O ISS, por exemplo, é totalmente cumulativo, e PIS/COFINS e ICMS têm limitações importantes. Com IBS e CBS, esse cenário muda radicalmente, pois ambos passam a ser não cumulativos e permitem crédito financeiro integral praticamente em toda a cadeia: materiais, insumos, serviços de engenharia, subempreitadas, locações e outros serviços vinculados à obra. A grande ruptura está no fim da exigência de essencialidade: não será mais preciso provar que determinado bem é essencial para a atividade para aproveitar o crédito, o que simplifica muito a gestão tributária. Isso tende a reduzir o custo efetivo da obra, melhorar a previsibilidade do fluxo de caixa e aumentar a competitividade, sobretudo em empreendimentos de grande porte. Como o imposto estará sempre destacado em nota fiscal, a formação e o aproveitamento dos créditos se tornam mais transparentes, o que reduz inseguranças e litígios.
A reforma promete reduzir custos de incorporação ao eliminar cumulatividades e simplificar impostos. Onde esse ganho aparece?
Esse ganho aparece em três eixos principais. O primeiro é o fim da cumulatividade de tributos como ISS, PIS e COFINS, que hoje representam uma parcela relevante do custo da obra sem gerar direito a crédito. A segunda fonte de ganho é o crédito ampliado sobre materiais, que agora passam a gerar crédito integral — algo relevante num setor extremamente dependente de insumos básicos como aço, cimento e argamassas. Por fim, a simplificação tem um impacto significativo: em vez de lidar com mais de 5 mil legislações municipais de ISS, 27 legislações estaduais de ICMS e as regras federais de PIS/COFINS, o contribuinte passa a interagir com um sistema centralizado. Isso reduz litígios, traz previsibilidade e facilita a precificação dos empreendimentos. Mas nada disso será automático. Será preciso revisar contratos com clientes e fornecedores, atualizar sistemas de gestão, acompanhar de perto a regra de transição entre 2027 e 2032 e adotar o split payment de forma correta. A governança tributária vai ser determinante para capturar esses benefícios.
“A transição é especialmente complexa: entre 2027 e 2032, convivem dois sistemas — o antigo e o novo — e isso exige controle separado de créditos, apurações e notas fiscais”, destaca o tributarista
Há preocupação com o aumento da tributação sobre aluguéis. Qual deve ser o impacto?
O impacto é real porque a carga tende a subir em comparação ao atual PIS/COFINS cumulativo de 3,65%. A reforma criou regras de habitualidade que podem enquadrar pessoas físicas como contribuintes de IBS e CBS quando possuem mais de três imóveis locados e mais de R$ 240 mil de receita anual. Nesse cenário, a carga tributária pode aumentar de forma relevante, já que a pessoa física passa a arcar com IRPF somado ao IBS e à CBS. Isso vai impulsionar a profissionalização da gestão patrimonial, com migração para pessoas jurídicas estruturadas, como holdings familiares, que conseguem aproveitar créditos e operar com mais segurança. Para o mercado de aluguéis residenciais de menor valor, o redutor de R$ 600 ajuda, mas é insuficiente para amortecer o impacto em imóveis de padrão médio e alto ou em ativos comerciais. O setor já projeta aumento de custo e movimentos de reorganização societária para minimizar distorções.
Do ponto de vista do compliance tributário, quais serão os principais desafios nos primeiros anos?
Os desafios começam com o split payment, um sistema que divide o pagamento do imposto automaticamente e exige parametrização precisa nos sistemas das empresas. Outro ponto crítico é a correta classificação das operações para fins de crédito, já que qualquer inconsistência pode gerar glosas. A transição é especialmente complexa: entre 2027 e 2032, convivem dois sistemas — o antigo e o novo — e isso exige controle separado de créditos, apurações e notas fiscais. Soma-se a isso a gestão dos créditos acumulados e as novas exigências de compliance digital. Caso as empresas não se ajustem rapidamente, podem surgir passivos relevantes, incluindo autuações por erros formais, problemas em permutas e complicações em operações mais sofisticadas. A preparação antecipada será essencial para evitar riscos.
A reforma foi vendida como um marco de previsibilidade. Isso faz sentido para o setor imobiliário?
Sim, desde que se considerem as nuances do processo. O modelo dual IBS/CBS é mais estável e menos sujeito a disputas interpretativas do que os cinco tributos que estão sendo substituídos. A transparência na formação do imposto e o crédito financeiro pleno facilitam o planejamento de longo prazo, tão necessário em projetos que levam anos para maturar. Também deve haver redução de litigiosidade, especialmente em temas recorrentes do ISS, como definição de local do fato gerador e bases de cálculo. No entanto, a transição será longa — até 2033 — e depende de harmonização entre estados e municípios. Mesmo assim, o cenário tende a ser mais previsível que o atual.
E quanto à compatibilidade com estruturas como SPEs, cooperativas e permutas?
O novo regime é compatível com essas estruturas, mas elas terão de ser revisitadas sob a ótica dos novos fluxos de crédito. As SPEs permanecem como o veículo preferencial para incorporações, e o crédito financeiro pleno pode até facilitar a apuração individualizada de cada empreendimento. No caso das cooperativas, o ato cooperativo segue sem incidência de IBS e CBS, preservando a lógica do sistema. Já a permuta de imóveis continua não sendo tributada, com exceção da torna, que passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS. Embora faltem detalhes em alguns pontos, não há indício de ruptura com práticas consolidadas. O que existe é a necessidade de recalcular a viabilidade dos projetos com base nas novas regras de crédito e nos regimes especiais.
Fotos: Joel Silva
