A vez do comprador
Na avaliação de representantes de imobiliárias ribeirãopretanas, o cenário atual favorece quem está buscando um novo imóvel
Os interessados em comprar um imóvel não devem perder tempo, pois a oferta em Ribeirão Preto está em alta. A cidade recebeu um grande volume de lançamentos nos últimos anos e as novidades ainda não pararam de chegar ao mercado. A diferença é que, hoje, dá para afirmar que os preços se tornaram est
áveis. “Em virtude da grande oferta dos últimos dois ou três anos, os preços não subiram. Se considerarmos a inflação do período, pode-se afirmar que os valores estão ainda mais atrativos para compra”, avaliaRoberto Alves Correa, diretor comercial da Mundial Imóveis. A imobiliária, que está no mercado há 24 anos, participou em larga escala das transformações do mercado local. Hoje, contabiliza mais de sete mil imóveis em sua carteira, entre locação e compra e venda.
Conforme completa Caito Spinelli Fortes Guimarães, a alta dos últimos anos acompanhou as mudanças da economia. Depois de um longo período de estagnação de preços, os valores seguiram o aumento da renda e outros indicadores. “Hoje, o mercado imobiliário está mais maduro, com um bom número de ofertas. Além disso, a flexibilização das negociações e as condições de financiamento caracterizam um ótimo momento para quem deseja comprar o primeiro imóvel ou fazer o ‘upgrade’ da atual moradia”, afirma Caito, que é diretor de imóveis prontos da Imobiliária Fortes Guimarães. Caito ressalta, ainda, que o imóvel continua sendo a opção mais segura para investimentos. “Principalmente em 2014, que é um ano eleitoral, período em que pode ocorrer certa instabilidade econômica”, acrescenta.
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Para quem construiu uma boa reserva, a compra à vista pode ser uma excelente alternativa. “Assim, elimina-se o pagamento de juros, mesmo que estes sejam baixos, e ainda fica garantida a possibilidade de um maior poder de negociação na hora da proposta”, opina Silvio Médico, diretor da Sim Imóveis Empreendimentos, que está no mercado ribeirãopretano há 14 anos.
O acesso facilitado ao crédito também é um dos pontos destacados por Alberto Rossini Neto, diretor comercial da Imovplan, imobiliária inaugurada em 2013. Segundo o especialista, os juros continuam estáveis e as instituições financeiras chegam a exigir apenas entre 10% e 20% de entrada na compra de um imóvel. Sendo assim, o financiamento pode chegar a até 90% do valor integral da compra. “Isso permite que o comprador adquira um bem para morar e garanta benefícios a longo prazo, além de sair do aluguel”, afirma Alberto. Para quem deseja investir, um bom exemplo são os desempenhos espetaculares obtidos nos últimos anos. Segundo o especialista, o maior volume de oportunidades na cidade está nas zonas Sul, Leste e central.
Para todos os gostos
A ampla gama de imóveis disponíveis em Ribeirão Preto é um dos pontos positivos para o comprador. A oferta inclui lançamentos na planta ou prontos para morar, sejam novos ou usados. De acordo com os consultores ouvidos nesta reportagem, a maior fatia do mercado corresponde aos imóveis usados de médio padrão, que giram em torno de R$ 400 mil a R$ 500 mil. .jpg)
Há aproximadamente um ano, o consultor empresarial Paulo Garcia de Almeida estava à procura de um imóvel para a família. Além de boa localização, o novo endereço deveria ter, preferencialmente, três quartos, escritório e duas vagas na garagem. “Em janeiro de 2014, encontrei uma boa oportunidade de negócio. Para mim, a relação entre localização e preço foi definitiva”, revela o consultor.
Para fechar o negócio, Paulo contou com assessoria completa de uma imobiliária renomada. “Esta é uma das dicas que posso dar a quem está em busca de um imóvel: procurar uma empresa séria e comprometida para dar suporte e assessoria completa, desde a verificação legal do imóvel a ser adquirido até o respaldo necessário junto a instituições financeiras, no caso de financiamentos”, recomenda. Segundo Paulo, as perspectivas de valorização do imóvel em médio e longo prazos também foram fundamentais para a efetivação do negócio. 
O mesmo motivo foi determinante para a designer de interiores Lucimara Altar, que acaba de adquirir seu primeiro imóvel. À espera do primeiro filho, Lucimara e o marido optaram por um lançamento. “As condições de pagamento facilitadas contribuíram muito para a realização deste sonho”, afirma a designer, destacando, também, fatores como localização, preço e área de lazer. “Agora, com um bebê a caminho, este quesito passa a ser muito importante”, avalia a compradora. Em função da segurança, Lucimara já tinha preferência por um apartamento e procurou até encontrar o formato perfeito para as necessidades da família. “Agora, é só tentar controlar a ansiedade e aguardar a melhor parte, que, para mim, é decorar e deixar tudo com a nossa cara”, ressalta a designer de interiores.
Quem casa, quer casa
Assim que ficou noiva, a publicitária Luciana Issa iniciou a procura por um imóvel. Desde o início, sua principal preocupação foi com a segurança do novo endereço. Por isso, suas opções preferenciais eram por apartamentos ou casas em condomínio fechado. “Queríamos mesmo uma casa, mas precisávamos encontrar uma que coubesse no nosso bolso”, relata Luciana, que demorou cerca de oito meses para encontrar o endereço ideal. A decisão veio em uma boa oportunidade. “Muitos corretores nos ligavam diariamente, mas estávamos decididos a agir com calma. A oportunidade ideal veio por meio de um ‘destrato’. Um comprador que havia comprado a casa na planta, mas desistiu da aquisição repassou o imóvel, que será entregue ainda este ano, praticamente pelo preço de lançamento. Assim, conseguimos aliar o custo ao sonho”, comemora Luciana.
No caso da publicitária, a ansiedade pela mudança vem acompanhada pela expectativa em relação ao casamento. “Esses dois acontecimentos irão marcar uma nova fase da minha vida”, reforça. Nessa espera, diz que sente falta de acompanhar as obras mais de perto. “Mas a construtora é muito rigorosa em relação às visitas, principalmente por conta da segurança”, acrescenta. Para ela, o auxílio de um amigo que atua como corretor imobiliário foi essencial.
Palavra do especialista
MERCADO IMOBILIÁRIO: MITOS E VERDADES por Amaury José Rezende*
Minha avó já dizia: se queres proteger seu dinheiro, invista em imóveis”. “É comum ouvirmos que é melhor morar de aluguel do que investir num imóvel próprio”. “Quando há muita oferta de crédito é um bom momento para investir em imóveis”. “Atualmente, especula-se que há uma bolha no mercado imobiliário, logo, os lucros não se realizaram no médio prazo”.
Essas afirmações são mitos ou verdades? Há um intenso debate sobre o crescimento dos preços dos imóveis, nas mais diversas regiões do Brasil. Este movimento é um fenômeno decorrente do aumento da renda e da expansão do crédito imobiliário. Tais fatores têm motivado o aumento do nível de oferta imobiliária. No entanto, o movimento dos preços tem provocado certa preocupação, principalmente, para quem decide adquirir imóveis para uso ou investimento.
Quando pensamos em comprar ou vender um imóvel (casa, apartamento, terreno, etc.) sempre pairam sobre nós algumas dúvidas, como, por exemplo, se estamos comprando ou vendendo por um valor justo, se os preços vão cair, se este investimento não vai gerar prejuízo, se o setor já não colheu todos os frutos de valorização imobiliária, entre outros questionamentos.
O que podemos afirmar é que quanto ao futuro, a incerteza é a certeza que temos. Ou seja, não sabemos muito sobre o futuro, no máximo, podemos avaliar, tecnicamente, a dinâmica da oferta e da demanda e traçar uma linha de tendência. Em geral, não é possível determinar ou recomendar se você deveria fazer um investimento ou se desfazer dele. Mas, é salutar comentar que níveis de rentabilidades e lucros exorbitantes não são economicamente sustentáveis, no longo prazo.
O processo de avaliação de imóveis deveria considerar diversas variáveis relacionadas com as características físicas do empreendimento, condições do mercado imobiliário local, opções de investimento e oferta de crédito. Entre as características físicas estão condições de relevo da área, restrições ambientais, aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais. Localização, infraestrutura urbana disponível, permissão de exploração de atividade econômica ou somente residencial, infraestrutura de serviços e padrão de construção também integram essa lista.
Em relação aos custos financeiros e tributários, vale observar o custo de oportunidade para os usos potenciais do imóvel, o custo de captação de recursos para financiamento, os prazos e as taxas de aplicação, além de impostos incidentes e outras taxas. É preciso, ainda, dar uma boa olhada no mercado imobiliário local, analisando preços por região, oferta de unidades novas e usadas, polos de valorização, preços ofertados em imóveis semelhantes e no vizinho mais próximo.
A lista é longa, mas pode ajudar a se chegar a uma boa conclusão. Destaco, abaixo, alguns pontos de atenção que não devem ficar de fora.
• Imóvel bem localizado não perde valor rapidamente;
• É importante considerar diversas variáveis na avaliação de imóvel para as decisões de aquisição, se para investimento ou para uso residencial;
• O processo de avaliação possibilita a identificação de alternativa de investimento, além de permitir a mensuração do lucro imobiliário;
• Recomenda-se sempre ter cautela na seleção de investimento imobiliário, pois este tipo de investimento não dispõe de tanta liquidez, caso você precise resgatar seu capital, comparativamente, com poupança, renda fixa, títulos públicos e ações.
• Alugar ou comprar a casa própria: alugar só representa uma alternativa válida se você dispõe de recursos, em mãos, e consegue aplicá-los a uma taxa que remunere mais de 0,5% ao mês sobre o capital próprio livre da correção da inflação, senão a opção de compra é mais interessante, pois você capitaliza a despesa com aluguel, mesmo remunerando o capital de terceiros.
• O importante sempre é ter uma carteira diversificada (imóveis, renda fixa variável, etc.);
• O melhor conselho é a sua consciência, que é quem pondera as suas decisões pela sua aversão ao risco (medo).
* Professor da Faculdade de Administração, Economia e Contabilidade da Universidade de São Paulo em Ribeirão Preto, Amaury José Rezende é mestre e doutor em Controladoria e Contabilidade pela mesma instituição, com pós-doutorado pela Justus Liebig - University Giessen (Alemanha).
