Expansão imobiliária
Investimento em vazios urbanos poderiam atender 85% do déficit habitacional de Ribeirão, aproximando a população de baixa renda da infraestrutura municipal
O crescimento habitacional acelerado em Ribeirão Preto resulta em uma cidade cheia de contrastes, com ocupação irregular dos espaços urbanos e problemas de sustentabilidade que geram inúmeros conflitos. Apesar da existência de 462 alqueires de áreas disponíveis, nos chamados vazios urbanos, os conjuntos habitacionais populares são instalados em áreas distantes da região central. São considerados vazios urbanos lotes em áreas urbanizadas ou glebas (locais não urbanizadas) inseridos no perímetro urbano.
Em conjuntos habitacionais como o Wilson Toni já foram entregues mais de 700 moradias. No complexo Paulo Gomes Romeo, o poder público construiu quase 2.000 casas e outras 113 estão em fase de assinatura de convênio com a Caixa Econômica Federal (CEF). Para a região, a Prefeitura de Ribeirão Preto anunciou a construção de mais 975 apartamentos, números que superam o percentual de habitantes de muitas cidades da região, como Dumont, Sales Oliveira e Brodowski.
Áreas disponíveis
Distantes mais de 17 km do centro da cidade, os moradores daquela região não possuem acesso próximo à infraestrutura nas áreas de saúde, educação ou de lazer. Nesses locais existem áreas livres para que essas unidades sejam instaladas. Enquanto aguardam pela iniciativa do poder público, os moradores utilizam a estrutura educacional e de saúde de outros bairros, sobrecarregando o sistema de atendimentos de escolas, como as do Ipiranga ou do posto de saúde da rua Cuiabá, no Sumarezinho.
Levantamento do Movimento Pró-Moradia e Cidadania aponta que, se somarmos as três glebas disponíveis no território municipal, teríamos uma área com toda infraestrutura em seu entorno, compreendendo 462 alqueires. Ou seja, considerando um aproveitamento de 45% em lotes, descontando-se áreas verdes, institucionais, sistema viário, rede de alta tensão e de preservação permanente, poderiam oferecer em torno de 17.000 lotes de 300 m² em média.
Volume suficiente para atender, de imediato, aproximadamente 85% do déficit habitacional de Ribeirão Preto estimado em 20.500, segundo dados do Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS). Na faixa de zero a três salários mínimos, o déficit está estimado em 5.500 unidades e nas demais faixas (de três a dez mínimos), de 15.000 moradias. “Hoje, mais de 60 mil pessoas estão inscritas na Companhia Habitacional Regional de Ribeirão Preto (Cohab-RP) para programas habitacionais”, ressalta Mauro de Castro Freitas, arquiteto, urbanista e assessor técnico do Movimento Pró-Moradia e Cidadania.
Atuando também como conselheiro do Conselho Municipal de Urbanismo (Comur), coordenador da Câmara Setorial de Uso do Solo, Mauro estima que, se considerarmos o crescimento demográfico do município, a uma taxa média de 1,5% anual, somando-se os lotes vagos e os possíveis lotes dos grandes vazios urbanos, (total de 70.000 unidades) Ribeirão Preto poderia abrigar cerca de 230.000 pessoas até o ano 2032, ou seja, nos próximos 20 anos.
O arquiteto estima que a cidade tenha em torno de 30% de lotes vagos nos projetos aprovados. Isso pode chegar a 50.000 lotes com áreas médias de 300 m². Quanto aos grandes vazios urbanos, que são glebas com atividades rurais dentro do perímetro urbano, Mauro destaca duas áreas na Zona Leste, a da Fundação Quito Junqueira com aproximadamente 3.100.000 m² (128 alqueires), e a da família Facci com aproximadamente 3.600.000 m² (148 alqueires). Outro exemplo citado pelo arquiteto está na Zona Oeste, na Estação Experimental da Secretaria de Agricultura do Estado de São Paulo com mais de 4.500.000 m² (186 alqueires).
Para Mauro, se forem implantadas políticas públicas previstas no Estatuto da Cidade como, Operação Urbana Consorciada, Urbanização ou Parcelamento Compulsório, Direito de Preempção (compra antecipada), Outorga Onerosa do Direito de Construir, poderíamos otimizar todos os equipamentos sociais, infraestrutura viária, para implantação da demanda habitacional sem necessidade de ultrapassar o Anel Viário. “Recursos financeiros governamentais existem, tanto no plano estadual como no federal, mas faltam projetos que propiciem acesso a terra urbanizada e moradia digna”, frisa o arquiteto.
Controle urbanístico
Para Fernando Freire, arquiteto e urbanista, vice-presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) núcleo Ribeirão Preto e ex-presidente do Comur, a falta de políticas públicas habitacionais adequadas dificulta a solução do déficit habitacional de Ribeirão Preto, além de contribuir para consolidar irregularidades sobre o território da cidade.
“A falta de controle urbanístico, com a expansão territorial de forma ilimitada para áreas periféricas, desprovidas de infraestrutura e serviços públicos, gera segregação social e espacial. Essa ocupação desigual e má distribuição dos serviços e equipamentos públicos são uns dos indutores da violência urbana e extensão da pobreza”, enfatiza Fernando Freire.
Para o urbanista, a lógica do desenvolvimento das cidades e do mercado imobiliário se sobrepõe às questões urbanas de cidadania e direito de moradia dignos já garantidos pela Constituição Federal. “A realidade da cidade apresenta um considerável passivo de desigualdade urbano-social. Necessita de uma política de gestão pública que extrapole os prazos dos mandatos políticos, garantindo a eficaz destinação de recursos públicos para ações como as de regularização fundiária, construção de habitação de interesse social, saneamento ambiental, transporte e mobilidade urbana”, enumera Fernando Freire.
O arquiteto explica que todos os projetos de parcelamento do solo, de edificação e de conjuntos habitacionais são aprovados pelo poder público, a quem cabe verificar o atendimento das legislações vigentes aplicáveis à época da aprovação, bem como manter a fiscalização para garantir que se construa aquilo que foi aprovado pelos órgãos responsáveis. Quanto à qualidade dos materiais e das obras, respondem os profissionais responsáveis técnicos que emitiram os Registros de Responsabilidade Técnica - RRT/CAU ou as Anotações de Responsabilidade Técnica - ART/CREA.
É preciso fiscalizar
Fernando Freire esclarece que todo parcelamento do solo urbano, loteamento, condomínio ou conjunto habitacional, é aprovado pela Prefeitura Municipal, bem como todas as edificações a serem construídas no espaço urbano, porém a qualidade espacial destes conjuntos habitacionais é inerente à qualidade dos projetos de urbanismo e da edificação, atribuição profissional dos arquitetos e urbanistas, que são aprovados de acordo com as leis e regras federais, estaduais e municipais.
Quanto à estrutura urbana do local, equipamentos públicos urbanos como escolas, creches, postos de saúde, praças, áreas de lazer, cabe ao Poder Público garantir que, quando da ocupação destes conjuntos pelos novos moradores, estes equipamentos devem estar disponíveis para atender a esta demanda gerada. “Entendo que esta é uma obrigação do Poder Público, uma vez que cabe ao município instituir formas de planejamento e gestão do território municipal, através da implementação dos instrumentos legais e de controle urbanísticos determinados pelas Leis Complementares do Plano Diretor e de políticas públicas apropriadas”, ressalta.
Arquiteto e urbanista
Para o arquiteto e urbanista, a gestão do território pode e deve garantir parcelas infraestruturadas do território urbano, aptas a abrigar habitação de baixa renda, através das ZEIS - Zonas de Interesse Social, conforme conceituada no Estatuto da Cidade, contemplando legislação própria referente ao uso e ocupação do solo desta parcela do território com índices urbanísticos e parâmetros construtivos específicos, em consonância com a política e programas urbanos nacional e estadual.
Fernando reforça ainda que a Lei Federal denominada Estatuto da Cidade determina que os projetos de expansão urbana devam levar em conta seu Plano de Ocupação, na medida em que a estrutura urbana, equipamentos e os serviços públicos devam ser contemplados. Por outro lado, a gestão pública deveria estar em consonância com o planejamento urbano ao estabelecer regras junto ao Plano Diretor, extrapolando o conceito de ser, apenas, um ordenador do solo urbano para adquirir o caráter de indutor de políticas públicas sustentáveis, rompendo o padrão especulativo de expansão urbana das cidades brasileiras.
“O cerne da questão está nas formas de contribuição da sociedade e no controle social, com a participação efetiva e acompanhamento permanente da sociedade civil nos rumos das políticas públicas, através dos Conselhos Municipais e Fóruns afins, cujas pactuações devem refletir os anseios e as necessidades dos cidadãos”, conclui Fernando.
Falta decisão política
Flávio Leal, presidente em exercício do COMUR acredita que a problemática dos vazios urbanos não é somente falta de planejamento e sim, falta de decisão política de legislar e implementar os institutos jurídicos adequados para que o Poder Público intervenha e discipline positivamente estas áreas. “Porém, acredito que, mesmo com os meios legais, não há garantia de término dos vazios urbanos, que é prática consagrada em nossa sociedade eminentemente especulativa, detentora dos meios de acesso e manutenção da riqueza individual.” Órgão ligado à Secretaria do Planejamento e tem função consultiva, o COMUR é composto por várias entidades representativas da sociedade civil e pode através de suas Câmaras Técnicas, elaborarem estudos e pareceres voltados ao interesse maior da coletividade.
Revide: O COMUR é consultado ou acompanha de perto a execução de novos projetos?
Flávio: No caso específico da ocupação no bairro Wilson Toni e Paulo Romeo, o COMUR sequer foi consultado. Talvez seja consenso dos Conselheiros do Órgão, que o Poder Público não preparou aquela população para mudança tão radical em suas vidas e pela forma abrupta que se deu suas transferências para um ambiente absolutamente diverso e sem estrutura. Isso trás prejuízo não somente para eles que foram para lá deslocados, mas também para o entorno, que não tem condições de atender as expectativas de trabalho, renda, etc., necessários para aquela nova realidade. O COMUR em recente parecer aprovado por unanimidade, quando da análise do recente Projeto de Lei de Revisão do Uso e Ocupação do Solo, alertou o Poder Público, inclusive para a questão de Estudos de Impacto de Vizinhança, que é um dos instrumentos de política urbana, contemplados pelo Estatuto da Cidade, como forma de contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento quanto à qualidade de vida da população.
Revide: De quem é a responsabilidade de regulamentação destes estudos?
Flávio: Até porque é função do Poder Público Municipal elaborar Lei que regule os empreendimentos que dependerão destes Estudos, com requisitos mínimos quanto ao adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, geração de tráfego e demanda por transporte coletivo, dentre outros. Nada do que dispõe a Lei Federal tem sido observado, o que tem definido essas transferências da população é o desejo político e do investidor. A Constituição Federal, dentre seus princípios avulta - o da vida e da dignidade humana e a implementação de políticas como as de saúde e educação pública. Portanto, desenvolver tais políticas não é, ou não deveria ser, questão afeta à subjetividade do administrador. Nessa implementação teria ele, o espaço de liberdade, de discricionariedade, mas não pode ele, simplesmente, ignorar as diretrizes que lhe são dirigidas pela Constituição Federal e as necessidades da população.
Revide: O Ministério Público tem alguma responsabilidade neste processo?
Flávio: O advogado afirma que neste sentido não é demais pensarmos na possibilidade de Ações Civis Públicas, através do Ministério Público, Defensoria Pública ou Entidades contempladas na legislação, para compelir o Administrador negligente na concretização da pauta de políticas públicas estabelecidas pela Constituição. A não execução da ordem e a inadimplência do administrador, de modo a onerar o erário público, com pena pecuniária, constituiria, em tese, ato de improbidade administrativa de responsabilidade pessoal do Administrador. É questão apenas de que o Judiciário não se mostre indiferente quanto à viabilidade material de sua decisão, em particular em matéria de saúde e educação, é preciso verificar até que ponto sua ordem seria passível de atendimento sem pôr em risco o equilíbrio financeiro do município.
Revide: A expansão desordenada pode atingir os produtores rurais?
Flávio: O questionamento quanto às atividades rurais tem fundamento e se tornou uma necessidade importante para o ambiente urbano, tanto é que foi contemplada no Estatuto da Cidade, que determina que ordenamento e desenvolvimento das funções sociais da cidade devem, dentre outras diretrizes, integrar e complementar as atividades urbanas e rurais, a sua produção e sustentabilidade ambiental, visando o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência. Esta diretriz, ao que consta, carece de atenção do Poder Público.
Para um futuro próximo, ao planejamento poderá ser útil a idéia da Região Metropolitana, até mesmo para que venham investimentos privados e Estatais que uma realidade destas necessita.
Revide: O afastamento destes conjuntos habitacionais da área urbana pode colaborar para aumentar a segregação residencial que já existe hoje na cidade?
Flávio: Importante este questionamento. A tendência política tem assumido esta faceta com muita força de tempos para cá. Mais uma vez parece-me que o planejamento, como processo, no sentido de instrumento de constatação da realidade social e economica, tendente à construção do futuro, ficou à margem das decisões políticas, tendo o planejamento de cunho técnico que se adequar à vontade política. Alguns podem sustentar que este é o caminho natural no âmbito municipal, porém, os Poderes Executivo e Legislativo também necessitam se submeter e respeitar as deliberações abstraídas da técnica de planejar que enfim visam a melhor forma possível de ordenamento urbano, aliados ao que dispõe a Constituiçã Federal e o Estatudo da Cidade. O desfavelamento e aumento de oferta de residências aos mais carentes é inadiável. Contudo, temos que evitar, à todo custo, a criação de verdadeiros “guetos”, pois a cidade é um organismo vivo e a casa é um dos elementos no ambiente urbano, cujo ator principal é o “homem”, que necessita de educação, saúde, laser, segurança, transporte coletivo de boa qualidade, meio ambiente preservado, que requerem orçamento e investimento público de grande porte, a fim de que o Estado, no dizer do Ilustre Professor Antônio Vicente Golfeto, “deve ser um redutor de incertezas”. E esta política de direcionar milhares de seres humanos a ocuparem uma mesma região, apenas pela ótica de sua condição social não deixa de aparentar um tratamento discriminatório, é afirmar que o Estado não reduzirá as incertezas. Em Ribeirão, o que se assentuará é a segregação social e espacial, em contraste com os condomíminos fechados das camadas de mais alta renda que assim já se concentram.
Texto: Rose Rubini
Fotos: Júlio Sian
