Previsões para 2016
O mercado imobiliário de Ribeirão senti os efeitos da crise econômica; apesar disso, há expectativa de melhora em 2016, condicionada a uma mudança no cenário político e à retomada de investimentos
As opiniões de especialistas são convergentes quanto ao cenário do mercado imobiliário para 2016. Uma leve melhora deve caracterizar o período, principalmente a partir do meio do ano, mas cautela continua sendo palavra de ordem para novos lançamentos.
De acordo com o diretor da Regional Ribeirão Preto do Sindicato da Construção (SindusCon-SP), o engenheiro Fernando Paoliello Junqueira, o maior problema que o segmento vem enfrentando é o momento político, ou seja, a crise institucional que o país atravessa. “O setor da construção civil foi afetado pela deterioração do cenário macroeconômico, que contribuiu para o aumento dos juros e escassez do crédito para financiamentos, além de abalar a confiança do consumidor. No entanto, tenho certeza de que assim que tudo isso for solucionado ou, ao menos, amenizado, teremos um novo mercado”, afirma Junqueira.
Em sua análise, o desaquecimento do mercado imobiliário, que teve início entre 2013 e 2014, chegou de vez em 2015, fazendo com que as empresas diminuíssem drasticamente o número de lançamentos e passassem a priorizar seus estoques. “Muitas empresas passaram a adotar campanhas de descontos para reduzirem os estoques e facilitarem a venda de novos produtos. O cenário para 2016 não será muito diferente do enfrentado neste ano: as empresas continuarão com o foco nos estoques, porém, mais adaptadas e cientes da menor velocidade de vendas”, argumenta o diretor.
Ainda segundo Junqueira, os lançamentos no próximo ano serão raros e pontuais, e sua retomada só será possível com a melhora no cenário macroeconômico, que possibilite maior oferta de crédito e aumento na segurança para o consumidor. “Acredito que pelo fato de estarmos vivendo uma crise política e econômica (sendo esta o real entrave do mercado), poderemos ter uma situação um pouco mais clara no segundo trimestre do ano que vem, com o início de melhora deste cenário tão grave que estamos passando”, conclui o dirigente.
Indo ao encontro desta análise, o Boletim de Crédito do Ceper/Fundace aponta queda de 16,3% nos financiamentos em geral na região de Ribeirão Preto. Os dados referentes a agosto de 2015, em comparação com o mesmo período de 2014, mostram a dificuldade de financiamento enfrentada pelas famílias com a elevação dos juros, retração da renda média e aumento do desemprego.
A retração dos financiamentos em geral ocorreu em todas as áreas analisadas pelo estudo — apenas o financiamento imobiliário apresentou crescimento. Na região, o aumento foi de 5,9% e, no município de Ribeirão Preto, de 6,5%. No entanto, esse crescimento, segundo pesquisadores, ocorre, pelo menos em parte, pelo ciclo entre o lançamento de um imóvel e a entrega das chaves, que dura, em média, três anos. Dessa forma, os financiamentos imobiliários realizados em 2015 são, em geral, de lançamentos que ocorreram em 2012. A expectativa é que, com a redução dos lançamentos em 2014 e 2015, haja também redução na taxa de crescimento dos financiamentos imobiliários a partir do final de 2016 e início de 2017.
Entre 2013 a 2015, foram aprovados 18 loteamentos e desmembramentos junto ao Departamento de Urbanismo do município de Ribeirão Preto, sendo nove em 2013, seis em 2014 e três este ano. Em 2015, todos na zona sul. Até o momento, segundo a Secretaria de Planejamento, foram emitidas 52 diretrizes urbanísticas referentes aos processos de Certidão de Viabilidade para implantação de parcelamentos do solo (loteamentos e condomínios urbanísticos), distribuídos nas diferentes zonas da cidade na seguinte proporção: 26 na zona Sul (50%); 12 na zona Leste (23%); 8 na zona Norte (15%) e 6 na zona Oeste (12%).
Em nota, a Secretaria afirma que o crescimento da cidade acontece em todas as direções, com a mesma força e intensidade de ocupação e que há compreensão técnica e política do interesse imobiliário por Ribeirão Preto, pois a oferta de oportunidades somente aparece porque há uma demanda grande, tanto de fluxo migratório de pessoas que vêm morar na cidade quanto de pessoas que desejam sair do aluguel, passando à casa própria. Além disso, os empreendimentos corporativos deflagram o interesse de empresas em se instalarem no município ou ampliarem suas instalações atuais.
Segundo o órgão público, embora o mercado não esteja aquecido como entre 2011 e 2013, os investimentos na construção civil não desapareceram e com seu grande diferencial para investimentos o setor, a cidade sairá da crise mais rápido do que outras, tanto para quem vende quanto para quem compra.
Retomada dos investimentos
Antônio Vicente Golfeto, professor e diretor do Instituto de Economia da Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto (ACIRP), considera o imóvel um investimento e este, como filho da confiança, está na origem da atual crise: sua insuficiência.
Os reflexos da falta de confiança nos governantes se deram nos investimentos e no consumo, sobretudo, no consumo a prazo, realizado pelo crédito. “Crédito é o substantivo do verbo crer, confiar”, enfatiza Golfeto. Isso é o que demonstra a avaliação das aplicações totais aferidas pelo valor das escrituras registradas nos cartórios de Ribeirão Preto nos anos de 2013, 2014 e 2015. “Nessa análise, feita no período de janeiro a outubro, vemos que elas atingiram R$ 4.327.605.205 em 2013; subiram para R$ 4.528.572.054 em 2014 e despencaram para R$ 1.654.435.852 em 2015”, pontua o professor.
De acordo com Golfeto, boa parte do que foi desviado do mercado imobiliário em 2015 migrou para o banco, engordando modalidades de aplicação como fundos de investimentos, em busca mais de segurança do que de rentabilidade.
Apesar desse cenário, Golfeto acredita em uma melhora para 2016. “Parte dos investimentos em imóveis para renda, mais os investimentos que buscam menor risco, serão gradativamente restaurados. Imóvel sempre foi o investimento preferido dos que querem segurança. O primeiro semestre do próximo ano deve ser marcado pelo fato de parar de piorar, seguido por leve melhora. Restaurada a confiança, a recuperação começará ser notada pelo mercado de locação”, avalia.
Metro quadrado em queda
Dados do Boletim Construção Civil do Ceper/Fundace mostram que o valor médio do metro quadrado vem apresentando queda desde julho deste ano. Antes, o preço médio passava de R$ 3.850,00 e agora está pouco acima de R$ 3.800,00. Os valores são em termos reais, ou seja, descontada a inflação no período.
Os pesquisadores afirmam que o movimento de queda dos preços ocorre devido à redução nos lançamentos, tanto na cidade quanto em outras regiões. “Isso indica que a retração da demanda tem sido mais acentuada do que a oferta”, explica Luciano Nakabashi, pesquisador do Ceper/Fundace.
Ribeirão Preto possui valores de imóvel abaixo do que outros municípios do estado de São Paulo com tamanho similar. “Quando comparada a Campinas, maior cidade do interior do estado, nota-se que Ribeirão Preto ainda possui espaço para valorização de imóveis”, afirma Nakabashi.
Alguns fatores podem contribuir para essa diferenciação. A densidade populacional, por exemplo, é muito mais elevada na região de Campinas e não há expectativas que a região de Ribeirão Preto tenha a mesma densidade nas próximas décadas.
Os pesquisadores apontam, também, que a disponibilidade de terras na região de Ribeirão Preto ainda é abundante, o que irá gerar uma pressão por elevação dos preços dos imóveis nos bairros mais próximos à região central e em bairros que tenham boa oferta de comércio e serviços à medida que as distâncias ficarem maiores pelo crescimento da cidade. “Algumas vantagens de Ribeirão Preto estão exatamente na menor concentração populacional e melhor acesso à água em relação à região de Campinas, o que oferece maior potencial de crescimento econômico nas próximas décadas”, conclui o pesquisador.
Mas para que essa valorização ocorra, é necessário que políticas públicas de qualidade sejam realizadas com foco na atração de investimentos produtivos e em logística, na melhora do transporte público e em segurança das empresas e famílias, além de investimento no maior preparo da população em termos educacionais, sobretudo das classes de renda mais baixas.
Zona Sul x zona Norte
Os valores médios do metro quadrado nos bairros mostram que a zona Sul possui os imóveis mais valorizados: os cinco bairros com maior valor dos anúncios se encontram nessa região. Entretanto, a região também foi atingida pela queda dos preços. Entre janeiro e outubro de 2015, os imóveis situados no Jardim Califórnia e na Nova Ribeirânia, por exemplo, sentiram a desvalorização, que chegou a 5%.
Na ponta oposta, quatro dos cinco bairros menos valorizados da cidade são da zona Norte. Apesar disso, dois bairros da região, o Jardim José Sampaio Júnior e o Jardim Independência, apresentaram valorização expressiva entre janeiro e outubro. O primeiro teve valorização de 18,5% e o segundo, de 10,7%. A diferença dos valores em relação à zona Sul, contudo, é expressiva: o valor médio do metro quadrado no bairro mais valorizado é quase seis vezes superior ao preço no bairro menos valorizado.
A avaliação que Luciano Nakabashi faz do setor imobiliário é de que 2015 foi um ano de desaceleração maior do que o esperado e que esse ritmo de queda acentuada da demanda deve se manter no próximo ano. “Já 2016 ainda é uma incógnita, deve ser fraco para o setor, mas, ao mesmo tempo, pode ser interessante para o consumidor que tiver dinheiro e tempo para procurar e negociar porque o preço, em termos reais, já está em queda, e essa deve ser uma tendência. Com a oferta maior do que a demanda, os preços estarão mais atrativos, vão subir menos do que a inflação”, afirma o pesquisador.
Carlos Alencastre, presidente da Associação de Engenharia Arquitetura e Agronomia de Ribeirão Preto (AEEARP), conclui que o arrefecimento da economia e o aperto na concessão de créditos impactam diretamente em todos os setores da indústria, mas que, se por um lado, a queda no volume de negócios derrubou o otimismo, por outro, pode ser vista como saudável para o necessário ajuste no mercado.
Para o presidente, em razão dos excelentes resultados experimentados nos primeiros anos desta década, a indústria da construção civil atravessou períodos extremamente promissores, que refletiram em todos os setores da cadeia — o mercado demandou mais profissionais, principalmente, de nível superior e médio, e todo o comércio ligado à atividade participou desse período. “Esta é, sobretudo, a oportunidade de refletirmos sobre a cidade que queremos. Isso se faz no bojo da discussão do Plano Diretor, que deve determinar o vetor de crescimento e a forma de ocupação dos espaços no município de tal forma que proporcione qualidade de vida à população e preserve os recursos naturais que ainda temos disponíveis”, finaliza.
