Redução de áreas 'empurra' verticalização
Estudo aponta redução de terrenos disponíveis para a construção civil
O crescimento da construção civil em Ribeirão Preto aponta para uma redução considerável na oferta de terrenos livres para novas edificações. Um levantamento feito pelo Instituto de Economia Maurílio Biagi, da Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto (Acirp) constatou a diminuição dos terrenos.
De acordo com o estudo, em 1966, para cada prédio construído existiam ainda três terrenos disponíveis. Em 1990, para cada imóvel construído em Ribeirão Preto existia pouco mais de meio terreno disponível (56%). Em 2014, o número saltou de três construções para apenas uma área para nova edificação. O fato pode ser explicado pelo crescimento de áreas licenciadas na cidade (veja quadro abaixo).
O levantamento foi feito com base em dados da Secretaria Municipal da Fazenda e aponta para a verticalização da construção civil quase de forma “imposta” pelo mercado, em função do aumento do valor do metro quadrado de área.
Para o coordenador do Instituto e responsável pelo levantamento, Vicente Golfeto, Dados como esse devem ser considerados na formatação – no caso agora, revisão – do Plano Diretor do Município. “Assim, o primeiro dado numérico a ser conhecido é o referente ao binômio terrenos – ou lotes – vazios, não construídos e o estoque de construções que a cidade tem”, aponta.
Golfeto comenta também que os números mostram certa estabilidade no estoque de terras vazias localizadas dentro do perímetro urbano, enquanto o total de edificações tem crescido anualmente.
“Isto explica, em parte, a grande verticalização que se nota em Ribeirão Preto. Terreno é uma das três partes do custo final de uma construção. As outras duas são o preço dos materiais de construção e o preço da mão-de-obra. Quanto maior o preço do terreno, maior a verticalização da cidade”, diz.
A saída seria, segundo Golfeto, a criação de novos loteamentos para a redução do custo das áreas e, logo, da construção civil. “É preciso aumentar a quantidade de terrenos disponíveis, por meio de loteamentos aprovados pelos órgãos municipais. É o que está faltando, pelo menos no mesmo ritmo e na mesma velocidade que se nota, das construções”.
Ocupação de vazios
Para o diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon), Eduardo Nogueira, o levantamento aponta que os vazios urbanos estão sendo ocupados e que isso tem um fator positivo.
“[Com a ocupação] os serviços e estruturas sociais já existentes poderão ser usadas pela população. Em contrapartida os órgãos públicos deverão examinar as infraestruturas existentes e, se for o caso, amplia-la para esta demanda”, afirma.
O diretor do Sinduscon explica que o valor do metro quadrado de área aumentou nos últimos anos, mas não substancialmente. E a majoração no custo final de imóveis ocorreu por vários fatores, não apenas pela redução da oferta de terrenos. Além dos preços das áreas, concorreram para o aumento, como legislação exigente quanto à questão trabalhista, serviços com reajustes acima da inflação, novas normas de desempenho etc. “A sociedade como um todo cresce, exige melhorias e isto evidentemente impacta em custos”.
Eduardo Nogueira avalia que o mercado em Ribeirão Preto é competitivo e sempre áreas boas serão disputadas, o que deve ser considerado como dificuldades normais em um mercado crescente. Mas também considera que a situação está sob controle. “Entendo que Ribeirão Preto está bem servida em ampliação de áreas para construção. Diversos lançamentos de loteamentos estão sendo efetuados na cidade, portanto as opções serão boas para atender a demanda. Ribeirão Preto esta se tornando um polo regional e nosso setor acompanha esta evolução”.
Além do anel viário
Para o vice-presidente estadual do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Walter Alves Oliveira, há mesmo falta de terrenos disponíveis para a construção civil dentro do anel viário. “É preciso ‘estourar’ o anel viário”, afirma, numa alusão a ultrapassar a via que circunda a cidade.
Walter explica que a proporção entre imóveis construídos e terrenos disponíveis sempre existiu. “Mas antes não havia a velocidade (na construção civil) que existe hoje, por falta de financiamento. Antes, se um pai desse um terreno para o filho, ele ficava esperando a oportunidade para construir. Hoje ele busca financiamento e constrói”, exemplifica.
Ele cita ainda exemplos de locais da cidade que se desenvolveram em função da chegada de infraestrutura adequada, como o caso da Vila Abranches. “Enquanto era uma portinha ninguém 'dava bola'. Depois que melhorou as condições de acesso o bairro se desenvolveu”.
Outro setor que deve se desenvolver com rapidez é o que fica nas proximidades do trevão, que está sendo remodelado. Mas na região Sudoeste, nas proximidades da antiga usina Galo Bravo, os empreendimentos começam a acontecer. “Já há um grande empreendimento no local e eu mesmo devo construir lá 140 casas”, Diz Walter Oliveira.
Relação de imóveis construídos e lotes disponíveis
Exercício Prédios Terrenos Total
1990 101.840 57.633 159.473
1991 104.186 57.412 161.598
1992 106.321 58.284 164.605
1993 108.372 56.701 165.073
1994 110.104 55.922 166.026
1995 114.763 57.689 172.452
1996 116.674 56.813 173.487
1997 121.339 54.513 175.852
1998 128.164 59.436 187.600
1999 129.378 57.877 187.255
2000 135.073 58.719 193.792
2001 140.898 61.139 202.037
2002 147.975 59.289 207.264
2003 150.055 57.386 207.441
2004 154.112 55.206 209.318
2005 162.131 62.774 224.905
2006 172.328 56.799 229.127
2007 176.975 55.476 232.451
2008 183.287 52.855 236.142
2009 187.106 53.842 240.948
2010 191.687 53.210 244.897
2011 197.501 54.306 251.807
2012 204.387 52.617 257.004
2013 214.167 51.184 265.351
2014 225.123 49.734 274.857
Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda de Ribeirão Preto
Área licenciada para a construção civil de 2001 a 2013
Ano Metros Quadrados
2001 1.164.294
2002 1.048.416
2003 1.060.519
2004 1.130.944
2005 697.718
2006 910.077
2007 1.534.006
2008 2.525.247
2009 1.754.315
2010 2.656.696
2011 2.696.691
2012 2.116.371
2013 2.506.258
Fonte: Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Pública de Ribeirão Preto
Revide On-line
Texto: Guto Silveira
Fotos: Arquivo Revide
