Um novo conceito de moradia
Segundo Alexandre, o objetivo é reinventar a vida das pessoas e da cidade
À frente de uma das mais tradicionais e conceituadas imobiliárias da cidade, João Paulo Fortes Guimarães busca, constantemente, renovar seus conhecimentos sobre a área em que atua. Recentemente, em uma dessas pesquisas, conheceu o trabalho do engenheiro civil Alexandre Lafer Frankel. Como sócio-fundador e CEO da Vitacon, ele está mudando o estilo de moradia dos paulistanos. A incorporadora e construtora, criada há quatro anos, desenvolve empreendimentos que aliam estilo, tecnologia e serviços de hotel. Tudo isso compactado em metragens reduzidas nas principais zonas de valor da capital. Alexandre também é idealizador do projeto “Como Viver Em São Paulo Sem Carro”, que destaca a importância da mobilidade urbana elevando, assim, a qualidade de vida. Interessado no assunto, João Paulo convidou Alexandre para uma conversa sobre o futuro do setor.
João Paulo: Como foi o início da Vitacon? Por que decidiu atuar no ramo imobiliário?
Alexandre: Venho de uma família de incorporadores. Tudo começou com o meu avô, passou para o meu pai e depois para mim. Brinco que nasci no concreto. Porém, por um tempo, fugi dessa tradição. Com 19 anos, em pleno “boom” do mundo digital, fundei uma empresa voltada para a internet. Trabalhei na área por quatro anos. A experiência foi extremamente válida, pois abriu a minha mente em diversos aspectos, principalmente no quesito inovação. Depois desse período de pausa, decidi voltar para o ramo imobiliário. Ao analisar o andamento do mercado em São Paulo, fiquei incomodado com o que vi: um monte de prédios beges, padronizados, sem personalidade. A cada lançamento, a expectativa virava frustração porque os empreendimentos não apresentavam mudanças. Era sempre mais do mesmo. Foi dessa minha inquietação que surgiu a Vitacon, que significa “construindo vida”. Queria melhorar a vida das pessoas em todos os sentidos. Descobri que poderia atingir essa meta ao oferecer um novo conceito de morar bem, que preza pela localização privilegiada, pela fácil mobilidade, pela planta funcional, pela tecnologia agregada e pelo design, entre outros elementos. Hoje, com quatro anos e meio de existência, a Vitacon está entre as 15 maiores construtoras de São Paulo, tanto em faturamento quanto em índices de vendas, e ainda há um universo enorme para ser explorado. É um orgulho saber que enfrentamos uma concorrência acirrada com grandes marcas e, mesmo assim, conquistamos o nosso espaço.
João Paulo: Você é muito jovem e vem revolucionando o mercado imobiliário. A gestão da sua empresa também foi formatada de acordo com essa filosofia?
Alexandre: Definitivamente. A Vitacon conta com, aproximadamente, 700 colaboradores. A base é bastante jovem, assim como eu. Nesta etapa da vida, somos atraídos pelos desafios. Todos temos a inovação como uma vocação. Está no nosso DNA. Formamos um grupo unido, onde os executivos são tratados mais como sócios do que como funcionários. Essa troca de mentalidade flui facilmente no exterior, mas parece que aqui o processo é mais complicado. O empresário tem medo de compartilhar seus conhecimentos e de dividir as tarefas. Não aceita essa situação muito bem. Ele se sente excluído do processo. Eu penso o contrário. Você só vai conseguir um time motivado e obter bons resultados se cada pessoa realmente sentir que faz parte do negócio.
João Paulo: Podemos dizer que o seu trabalho é direcionado à qualidade de vida?
Alexandre: Sim, com certeza, mas não é só isso. O nosso objetivo é reinventar a vida das pessoas e a cidade como um todo. O empreendimento tem que se adaptar com o seu entorno de forma correta. Caso contrário, não existe uma razão, um propósito para ele estar ali. Como estamos falando sobre São Paulo, especificamente, temos que pensar em algumas particularidades do município. Ninguém vai para a capital pensando em respirar ar puro e ter um pomar no quintal. Quem está lá quer ficar inserido nessa urbanidade, estudar em instituições renomadas, evoluir profissionalmente, conhecer tendências em primeira mão, imergir na riqueza cultural e gastronômica, aprimorar os sentidos, enfim, aproveitar as inúmeras possibilidades que só uma metrópole pode proporcionar. Desde que o mundo é mundo, muita gente opta por se aglomerar nessas grandes babéis, onde tudo efetivamente acontece. A população, de uma certa forma, gosta dessa maluquice, desse ritmo acelerado em que as coisas acontecem. É uma realidade diferente. Trabalhamos para imprimir esse estilo de vida no mercado imobiliário.
João Paulo: Como funciona esse novo modelo de imóvel sob medida?
Alexandre: Através das nossas pesquisas de mercado, constatamos que não é a metragem o que importa e sim o que a unidade pode oferecer de benefícios. Por isso, resolvemos compactar os apartamentos. Assim, conseguimos construir empreendimentos acessíveis nas regiões mais valorizadas da cidade. Como o tamanho é reduzido, o preço, o IPTU e o condomínio, consequentemente, ficam menores. Além de ser interessante do ponto de vista financeiro, essa solução também chama atenção pela eficiência que gera no dia a dia. Com uma localização estratégica, o morador ganha em mobilidade. Ao estar próximo de tudo o que precisa, ele não tem que pegar o carro para se locomover e enfrentar horas de trânsito. O conceito mudou e a praticidade é o que todos buscam.
João Paulo: Os seus projetos trazem metragens como 18m² e 23m². As pessoas não se sentem apertadas?
Alexandre: De maneira nenhuma. Elas sabem aproveitar os espaços da melhor forma possível e estão felizes com isso. Temos um projeto de 18m² que, pela distribuição cuidadosamente elaborada, comporta até cinco ambientes. Outro modelo interessante é o de 23m² com móveis retráteis. No apartamento decorado, colocamos uma mesa extensora e, se o morador quiser, ele pode receber até 16 pessoas para um jantar. Não é usual, mas é possível. Tem uma comparação que eu utilizo muito para explicar essa nossa metodologia. Antigamente, éramos completamente dependentes do computador e tudo que vinha com ele, como o monitor, o teclado e o mouse. Quando surgiram as primeiras notícias de que poderíamos ter as mesmas funções em um celular, houve uma resistência imensa. Achavam essa transição muito complicada. Hoje, os smartphones são itens quase que obrigatórios. Levamos esses aparelhos para todos os lados e as ações desempenhadas neles acontecem de forma simples, natural. O computador, por outro lado, tornou-se até supérfluo. Essa evolução que aconteceu no universo digital, aos poucos, chega ao setor imobiliário
João Paulo: Essa é uma tendência mundial?
Alexandre: Sim. É um conceito que já está consolidado em alguns países, principalmente no lado oriental do globo. Estive, recentemente, em Tóquio, no Japão, e dormi em um hotel onde os quartos, na verdade, são cápsulas. É semelhante a um assento de primeira classe do avião, bem planejado e confortável. Na Europa, também registramos diversos casos de empreendimentos compactos que são sucesso absoluto. No Brasil, fomos os pioneiros nesse segmento.
João Paulo: Desde que lançou o primeiro empreendimento até hoje, tiveram muitas alterações?
Alexandre: Inúmeras. Nesse setor, que é bem dinâmico, o aprimoramento deve ser constante. Investimos em pesquisas para nortear o desenvolvimento de novos projetos. Se compararmos ao início da nossa trajetória, estamos em outro mundo no que diz respeito à inovação, à tecnologia agregada e à qualidade. Evoluímos em todos os setores: da escolha dos terrenos, passando pelas atrações disponíveis na área comum, até a usabilidade das unidades.
João Paulo: Há uma estrutura de serviços diferenciada?
Alexandre: Procuramos atender às demandas desse público moderno. Conseguimos isso adotando medidas simples. Temos, por exemplo, uma sala refrigerada. Ela foi desenvolvida para os condôminos que fazem as compras do supermercado pela internet e, por alguma razão, não estão em casa quando a entrega é feita. Tudo fica devidamente armazenado, nas condições ideais. Em São Paulo, o número de adeptos do comércio digital cresce vertiginosamente. Ninguém quer ficar três horas no trânsito para chegar ao supermercado, mais três horas para escolher os produtos e passar no caixa, e mais três horas para retornar. Dentro dos nossos empreendimentos, também temos o carro compartilhado. Nada de gastos com a aquisição do veículo ou com IPVA, seguro e manutenção. O cliente tem um cartão, como se fosse um pré-pago, de onde os créditos são abatidos. Paga apenas pelo período que utilizar. Daqui a 20 anos, as cidades não terão mais tantos carros. Os veículos serão a última alternativa de locomoção. Essa é uma realidade irreversível e inevitável. Tanto é que as montadoras já estão diversificando e investindo na produção de outros produtos. Fizemos uma pesquisa com jovens, na faixa dos 20 anos, e as marcas de carros não aparecem mais na lista de desejos deles. Isso é um grande sinal. Para completar, disponibilizamos também os serviços de pay-per-use, como de limpeza e de lavanderia, entre outros, para otimizar a rotina.
João Paulo: Esses produtos precisam estar, necessariamente, em áreas já consagradas?
Alexandre: Os lugares nobres, com maior demanda e menos oferta, geralmente são os que mais se destacam. É claro que queremos estar nos melhores endereços. Não há como pensar diferente. Porém, também temos que levar em consideração a existência de microuniversos de oportunidades que precisam ser aproveitados. Uma universidade, por exemplo, cria um ecossistema ao seu redor, assim como uma estação do metrô, um shopping center e um grande centro comercial. Esses empreendimentos produzem uma brecha no mercado. Fazem com que mais pessoas se interessem em viver por ali. Isso nos possibilita criar soluções diferenciadas de moradia, que atendam a essa carência pontualmente. Portanto, esse produto não é adequado apenas para as áreas já consagradas. Essa escolha é mais por uma questão estratégica, de valorização do imóvel.
João Paulo: Em que locais da capital vocês investem?
Alexandre: Estamos, basicamente, em duas macrozonas. Uma delas é a região da Av. Faria Lima, que engloba os bairros do Itaim e da Vila Olímpia. A outra, igualmente renomada, é o entorno da Av. Paulista, que inclui Perdizes, Jardins e Pinheiros.
João Paulo: Qual a valorização média registrada?
Alexandre: Lançamos os primeiros empreendimentos nesse formato em meados de 2009. Foram entregues em 2013. Durante esse período, valorizaram mais de 100%. É uma curva bem acentuada. A média básica é de 40% de retorno, o que já é muito interessante. Vale lembrar que temos produtos a partir de R$ 190 mil até R$ 3 ou R$ 4 milhões em valor absoluto. Na maioria deles, o cliente pode escolher entre três categorias na hora da compra: unidade crua, sem absolutamente nada na parte interior; unidade com acabamento pronto; e unidade mobiliada, que tem até os eletrodomésticos já instalados.
João Paulo: Esses edifícios contam com quantas unidades?
Alexandre: Já fizemos com 30 e com 300 apartamentos. Não há um tamanho padrão. Tudo depende da proposta do empreendimento especificamente e das condições oferecidas pelo terreno. Hoje em dia, é difícil encontrar grandes áreas disponíveis em São Paulo. Nós é que temos que nos adequar. O mais comum é o projeto ser formatado com 100 ou 120 unidades, o que gera um Valor Geral de Venda (VGV) de aproximadamente R$ 100 milhões.
João Paulo: Qual o percentual de vendas para usuários e para investidores?
Alexandre: Atualmente, estimo que 35% dos compradores são investidores puros e 65% de usuários. Desse total, 15% é de fora de São Paulo, o que mostra que o nosso trabalho está ultrapassando os limites territoriais da capital.
João Paulo: Que perfil de público mais se identifica com esse novo conceito de moradia?
Alexandre: Predominantemente, os jovens. Em seguida, está o público da terceira idade, que já representa 15% do total dos nossos clientes. Muitos deles, depois de casarem os filhos, moravam sozinhos em apartamentos de 500m², nos Jardins, e gastavam uma verdadeira fortuna para manter o imóvel desnecessariamente. Hoje, preferem algo mais simples, compacto, com tudo bem organizado e com a facilidade de contar com uma rede de serviços “pay-per-use”. Assim, podem empregar o dinheiro que gastavam em outras coisas mais atrativas e rentáveis. Essa história de que o idoso é um velhinho totalmente dependente, que gosta de ficar recluso, está mais que ultrapassada. A população encara esse processo positivamente, mantendo suas condições físicas e mentais em dia, levando uma vida normal. Só precisam de um pouquinho mais de conforto e de praticidade. É justamente isso que oferecemos. Já desenvolvemos, inclusive, projetos especialmente para essa faixa etária, com plantas e serviços diferenciados, prezando por itens como a acessibilidade. Também temos muitos casos de casais que moram no interior, mas que os filhos estudam ou trabalham em São Paulo. Eles adquirem essas unidades sob medida como uma base para utilizarem nos dias em que estão na cidade visitando a família.
João Paulo: O interior do Estado de São Paulo é o primeiro mercado consumidor do país. Você acredita que essa tendência vai chegar a essas cidades, como Campinas, Sorocaba, São José dos Campos e Ribeirão Preto?
Alexandre: Sem dúvida. Ela vai, inicialmente, para as metrópoles, por uma questão cultural e por uma necessidade de espaço. Em seguida, começará um processo de expansão para todo o país, atingindo aqueles microuniversos de oportunidades que citei anteriormente. Esses municípios que você mencionou são mercados fortíssimos, tanto em poder aquisitivo quanto em potencial de desenvolvimento. São polos de referência em diversas áreas, como Educação, Saúde, Comércio e Agronegócio, que atraem a população dos municípios ao redor. Vejo com bons olhos essa regionalização. Cada núcleo cumpre a sua função para que o todo funcione. É maravilhoso ver essa sinergia existente no interior.
João Paulo: Já conhecia Ribeirão Preto? Pretende investir aqui?
Alexandre: Conhecia só de passagem. Tenho grandes amigos aqui na região. O que mais me chama a atenção é o caráter inquestionável do povo que vive aqui, à moda antiga, onde a palavra tem valor. Porém, por enquanto, nossa atuação é direcionada exclusivamente em São Paulo, capital. Já tivemos propostas de vários lugares e, estrategicamente, acreditamos que o melhor para a empresa é continuar assim por mais um tempo. A cidade, com certeza, tem seus atrativos. Quem sabe, no futuro,
amadurecemos a ideia de vir para cá.
Visão estratégica 
“O Alexandre é um exemplo de empreendedor de sucesso. Fiquei impressionado com as suas ideias, como o conceito inovador dos produtos sob medida da Vitacon e a inteligência empregada na hora de distribuir os espaços de forma prática e usual.
Além disso, ele coloca em pauta e defende uma causa que todos nós deveríamos prestar mais atenção, pelo nosso próprio bem: a mobilidade urbana.
Foi muito bom trocar informações e aprender um pouco mais sobre o presente e o futuro do segmento com uma pessoa jovem, cheia de energia e que possui uma visão estratégica que antecipa as tendências.” João Paulo Fortes Guimarães, proprietário da imobiliária Fortes Guimarães.
Texto: Paula Zuliani
Fotos: Carolina Alves
